¿Se puede recuperar el dinero de las arras en caso de denegación de la hipoteca?
23/03/2026 - Lorena Escusa Bronchal
Firmar un contrato de arras es una práctica habitual cuando se compra una vivienda, pero también es una de las fases más delicadas de toda la operación. Muchos compradores creen que, si el banco les deniega la hipoteca, recuperarán automáticamente el dinero entregado. No es así. Jurídicamente, la respuesta depende sobre todo de dos factores: de lo que se haya pactado en el contrato de arras y de si el comprador ha actuado con verdadera diligencia para obtener la financiación.
La regla de partida está en el artículo 1454 del Código Civil: si hubo arras o señal, el comprador puede perderlas y el vendedor devolverlas dobladas en los supuestos que encajen en ese régimen. Al mismo tiempo, el Banco de España advierte que, para evitar la pérdida de las arras cuando la financiación falla, conviene pactar expresamente que el comprador recupere lo entregado si la hipoteca es denegada.
La clave está en el contrato de arras
El contrato de arras no es obligatorio, pero sí plenamente válido y vinculante desde que se firma. Por eso, antes de entregar dinero, no basta con “reservar” la vivienda: hay que revisar con precisión qué ocurre si la compraventa no llega a firmarse, quién asume el riesgo de la falta de financiación y qué documentación deberá aportarse para acreditar una eventual denegación hipotecaria.
Además, el artículo 1255 del Código Civil permite a las partes establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, dentro de los límites legales. Eso permite redactar una cláusula de financiación o una condición suspensiva que proteja al comprador si la hipoteca no se concede dentro del plazo pactado.
Dicho de forma clara: si el contrato no prevé nada sobre la hipoteca, la recuperación de las arras será mucho más difícil. Si el contrato sí supedita la operación a la obtención del préstamo y regula bien las consecuencias de la denegación, la posición del comprador será bastante más sólida.
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La denegación de la hipoteca no basta por sí sola
Aquí está el punto que más conflictos genera. La mera denegación bancaria no equivale, por sí sola, a un derecho automático de devolución. La Ley 5/2019 obliga al prestamista a evaluar la solvencia del solicitante y a comunicar por escrito y de forma motivada la denegación, pero esa obligación del banco no desplaza automáticamente el contenido del contrato de arras firmado con el vendedor.
Por tanto, una cosa es que el banco deniegue el préstamo y otra distinta que, civilmente, el comprador tenga derecho a recuperar las arras. Para esto último, seguirá siendo decisivo lo pactado y la conducta desplegada durante el plazo contractual.
La diligencia del comprador puede decidir el caso
La buena fe no es un adorno retórico en derecho civil. El artículo 7 del Código Civil exige que los derechos se ejerciten conforme a la buena fe, y el artículo 1258 añade que los contratos obligan no solo a lo expresamente pactado, sino también a todas sus consecuencias conformes a la buena fe, al uso y a la ley. Aplicado a las arras, esto significa que el comprador no solo debe invocar la denegación de la hipoteca, sino poder demostrar que actuó seria y diligentemente para conseguirla.
Eso implica, en la práctica, varias conductas relevantes.
Primero, no esperar al último momento para pedir la hipoteca. El Banco de España recuerda que la entidad necesita tiempo para estudiar la operación y que la entrega rápida de la información solicitada puede agilizar los plazos. Además, la Ley 5/2019 exige que la documentación precontractual, incluida la FEIN, se entregue con una antelación mínima de diez días naturales antes de la firma. Quien agota casi todo el plazo de arras antes de empezar a buscar financiación se coloca en una posición mucho más débil para exigir luego la devolución.
Segundo, contar con un perfil económico mínimamente viable desde el inicio. No existe una norma que obligue al comprador a tener exactamente un 20% ahorrado, pero el Banco de España señala que, normalmente, la cuantía del préstamo hipotecario llega hasta un máximo del 80% del valor de tasación. Por eso, si el comprador firma arras sin disponer del ahorro mínimo que previsiblemente necesitará para cerrar la operación, la devolución del dinero será mucho más discutible: la falta de financiación podría interpretarse no como un riesgo sobrevenido, sino como un riesgo previsible desde el primer día.
Tercero, aportar la documentación correcta y dentro de plazo. La Ley 5/2019 establece que el prestamista debe indicar con claridad qué información y qué pruebas necesita para evaluar la solvencia, y también que, si el potencial prestatario no facilita la información o verificación necesaria, el préstamo no podrá concederse. En consecuencia, si la hipoteca se frustra porque el comprador no entregó la documentación, la entregó tarde o la aportó de forma incompleta, la reclamación de devolución de arras pierde mucha fuerza.
Cuarto, acreditar estabilidad de ingresos o medios de pago. La misma Ley 5/2019 dispone que el préstamo solo debe concederse si de la evaluación de solvencia resulta probable que las obligaciones puedan cumplirse. Eso afecta al comprador con ingresos insuficientes, endeudamiento elevado, empleo precario o medios de vida mal documentados. En el caso de los autónomos, la ley no fija una antigüedad cerrada de “dos años” como requisito jurídico; lo relevante, en sentido legal, es la solvencia acreditable y la documentación que la respalde. Por eso, cuando la actividad es muy reciente o los ingresos no son estables ni fácilmente justificables, la devolución de las arras será más discutible. Esto es una inferencia práctica basada en cómo la ley estructura la evaluación de solvencia.
Cuándo sí suele poder recuperarse el dinero de las arras
La opción más clara es que el contrato incluya una cláusula de financiación bien redactada. En ese caso, la compraventa queda condicionada a la obtención del préstamo en un plazo y en unas condiciones determinadas. Si el comprador solicita la hipoteca a tiempo, aporta la documentación, acredita la denegación y cumple con las exigencias de diligencia pactadas, la devolución de las arras es mucho más defendible.
También puede haber base para recuperar las arras cuando la operación fracasa por un incumplimiento imputable al vendedor. El artículo 1124 del Código Civil reconoce la facultad de resolver las obligaciones recíprocas cuando una de las partes incumple lo que le incumbe. Si la compraventa no puede cerrarse por cargas ocultas, defectos documentales o problemas registrales atribuibles al vendedor, el análisis ya no gira solo en torno a la hipoteca, sino al incumplimiento contractual de la otra parte.
Cuándo será más discutible o improbable recuperar las arras
La devolución será mucho más discutible cuando no exista cláusula de financiación, cuando el comprador espere casi a la expiración del plazo para iniciar gestiones, cuando firme sin ahorro razonablemente suficiente para completar la operación o cuando no pueda acreditar ingresos estables ni documentación bastante para superar el análisis de solvencia. En estos escenarios, el vendedor podrá sostener con bastante fundamento que la imposibilidad de comprar no fue una contingencia ajena al comprador, sino una falta de previsión imputable a él.
Modelo orientativo de cláusula de protección
Una redacción útil, a nivel práctico, sería esta:
“Las partes acuerdan que la presente compraventa queda condicionada a la obtención por la parte compradora, antes del día [fecha], de financiación hipotecaria por importe no inferior a [importe o porcentaje]. La parte compradora se obliga a solicitar dicha financiación de forma diligente desde la firma del presente contrato, aportando a las entidades financieras la documentación requerida dentro de plazo. En caso de denegación acreditada documentalmente y emitida por escrito dentro del plazo pactado, quedará resuelto el presente contrato, debiendo la parte vendedora devolver íntegramente las cantidades entregadas en concepto de arras, sin penalización para la parte compradora.”
Esta cláusula funciona mejor cuando añade tres elementos: plazo concreto, importe mínimo a financiar y obligación expresa de diligencia del comprador. Su utilidad encaja con la libertad de pactos del artículo 1255 del Código Civil y con la lógica de buena fe contractual de los artículos 7 y 1258.
FAQ
¿Pierdo siempre las arras si me deniegan la hipoteca?
No. Depende de lo que diga el contrato de arras. Si existe una cláusula que condicione la operación a la concesión del préstamo, las posibilidades de recuperar el dinero aumentan mucho. Si no existe, la reclamación será bastante más compleja.
¿Influye que pida la hipoteca tarde?
Sí. Pedirla al final del plazo debilita la posición del comprador, porque el Banco de España recuerda que la entidad necesita tiempo para estudiar la operación y la Ley 5/2019 impone además plazos precontractuales mínimos antes de la firma.
¿Es obligatorio tener ahorrado el 20% para recuperar las arras?
No como regla legal cerrada. Pero, como la financiación ordinaria suele llegar hasta un máximo del 80% del valor de tasación, firmar arras sin ahorro suficiente hace más discutible defender que la denegación fue un hecho imprevisible.
¿Y si soy autónomo?
Ser autónomo no impide recuperar las arras. Lo relevante es poder acreditar solvencia bastante y documentación suficiente. Cuando la actividad es muy reciente o los ingresos son poco estables, la discusión jurídica se complica.
Si has firmado un contrato de arras y el banco te ha denegado la hipoteca, lo decisivo no es solo la respuesta de la entidad, sino el contenido exacto del contrato y la prueba de cómo actuaste durante el plazo pactado. Una revisión jurídica a tiempo puede marcar la diferencia entre recuperar el dinero o perderlo.
Gracias por llegar hasta aquí. Seguimos.
Lorena Escusa Bronchal
Fundadora de Legal Homes. Abogada especializada en derecho inmobiliario con más de una década de experiencia asesorando a particulares, inversores y empresas del sector. Especializada en operaciones complejas de compraventa, arrendamientos, herencias y resolución de conflictos de copropiedad
Licenciada por la Universidad de Zaragoza. Colegiada nº 6.379 del Real e Ilustre Colegio de Abogados de Zaragoza
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