Discrepancias entre Catastro y Registro , su impacto en la hipoteca
14/11/2025 - Lorena Escusa Bronchal
En la práctica de la contratación inmobiliaria es frecuente que, al articular una compraventa con financiación hipotecaria, la operación quede condicionada al resultado de la tasación. Este trámite, que podría parecer puramente técnico, se complica de manera notable cuando existen discrepancias relevantes entre la descripción registral de la finca y la información catastral, especialmente en inmuebles antiguos o situados en ámbitos rurales.
La consecuencia práctica es conocida: el tasador aprecia incoherencias entre Registro, Catastro y realidad física, limita o condiciona su informe, y la entidad de crédito se niega a formalizar la hipoteca hasta que la situación se regularice. Ello sitúa a las partes ante un problema que no es estrictamente económico, sino de coordinación jurídico-registral y catastral.
Obligación de tasar y relevancia jurídica del informe de tasación
La exigencia de tasación previa no responde a una simple política interna de las entidades, sino a un mandato normativo. La Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, impone que los inmuebles aportados en garantía sean objeto de una tasación adecuada realizada por empresa o servicio de tasación homologado, en los términos de la Ley 2/1981 del Mercado Hipotecario, su normativa de desarrollo y la Orden ECO/805/2003.
Desde la perspectiva de la entidad financiera, resulta indispensable que exista plena correspondencia entre la finca descrita en el Registro, la parcela catastral, la realidad física que examina el tasador y el bien que se hipoteca. Esto es así, porque el valor de la finca determina la garantía para la entidad ante una eventual ejecución hipotecaria. Cuando esa correspondencia se rompe —por diferencias sustanciales de superficie, linderos o configuración— el informe de tasación se ve comprometido y, con él, la viabilidad de la operación.
Catastro y Registro: reparto de funciones y coordinación
Conviene partir de la distinción conceptual entre Registro de la Propiedad y Catastro Inmobiliario.
El Registro de la Propiedad es el instrumento de publicidad jurídica de la titularidad y de los derechos reales sobre los inmuebles, dotado de fe pública registral. La Ley Hipotecaria atribuye al Registro la función de acreditar quién es el titular registral y qué cargas afectan a la finca.
El Catastro Inmobiliario, regulado en el texto refundido aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2004, es un registro administrativo de carácter descriptivo y fiscal: recoge la localización, referencia catastral, superficie, uso, representación gráfica y valor catastral de los inmuebles, sirviendo de base, entre otros, al Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
La reforma operada por la Ley 13/2015 reforzó la coordinación entre ambas instituciones. El artículo 10 de la Ley Hipotecaria establece que la cartografía catastral constituye la base de la representación gráfica de las fincas registrales, previéndose la posibilidad de coordinación gráfica entre Registro y Catastro.
En términos prácticos, puede afirmarse que la titularidad y los derechos reales se prueban a través del Registro, mientras que la delimitación física (ubicación, linderos y superficie) se apoya, cada vez más, en la representación gráfica catastral, especialmente cuando la finca figura coordinada.
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La problemática específica en la hipoteca de fincas con desajustes descriptivos
Tomando en consideración que la implantación del Catastro es relativamente reciente, esta problemática se da con mayor frecuencia en fincas antiguas y, de forma predominante, en núcleos rurales. En estos casos, es habitual que la descripción literaria registral no se haya adaptado a las modificaciones materiales de la edificación o de la parcela. Puede existir un historial de obras no declaradas, ampliaciones, agregaciones de hecho o simples errores de origen en la cabida y los linderos. A ello debe añadirse la evolución de los medios técnicos e informáticos de los que disponemos en la actualidad.
Si, además, la información catastral presenta igualmente incorrecciones —o refleja una realidad distinta de la registral—, el tasador se encuentra con tres planos distintos de la misma finca: la finca registral, la parcela catastral y la configuración física real. Cuando las diferencias son cuantitativamente relevantes o afectan a la identificación de la finca, resulta difícil emitir una tasación que cumpla los estándares técnicos de la normativa ECO, por lo que el informe se condiciona o se deniega.
Desde la óptica de la entidad de crédito, esa falta de coherencia incrementa el riesgo jurídico de la garantía: no resulta aceptable una hipoteca cuyo objeto no pueda identificarse con precisión ni en el Registro ni en el Catastro. De ahí la tendencia de las entidades a exigir que, con carácter previo a la tasación, se regularice la descripción de la finca y, en su caso, se incorpore una representación gráfica inscrita y coordinada.
Instrumentos de la Ley Hipotecaria para adecuar la descripción registral
Tras la reforma de 2015, la Ley Hipotecaria sistematiza en el artículo 198 los procedimientos para adecuar el Registro a la realidad física y al Catastro, siendo esenciales, en estos supuestos, los artículos 199 y 201. El artículo 199 permite completar o rectificar la descripción de la finca mediante la incorporación de una representación gráfica, normalmente la catastral, y, de forma excepcional, una representación gráfica alternativa elaborada por técnico cuando el Catastro no refleja la realidad. El Registrador debe comprobar su idoneidad, evitar invasiones de fincas o dominio público y dar audiencia a los colindantes. El artículo 201 regula la rectificación de cabida, que en la práctica suele tramitarse conjuntamente con la inscripción de la representación gráfica, y, cuando existen dudas sobre la delimitación con fincas vecinas, pueden ser necesarios expedientes como el deslinde del artículo 200, siempre con intervención de colindantes y cierta planificación si hay financiación pendiente.
Vías de actuación desde el Catastro: subsanación de discrepancias
En el ámbito catastral, el artículo 18 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario prevé el procedimiento de subsanación de discrepancias para corregir errores en la descripción cuando no coincide con la realidad. Puede iniciarse de oficio o a instancia de parte e implica la notificación a los interesados y la eventual actualización de cartografía y valores. La reforma de la Ley 13/2015 permite, además, impulsar estas rectificaciones desde la notaría mediante comunicaciones y actas que trasladan al Catastro lo que resulta de la escritura pública. No obstante, los plazos de resolución siguen siendo, en muchos casos, poco compatibles con la rapidez que exige una operación de financiación.
Orden lógico de actuación cuando existe hipoteca pendiente
Cuando la discrepancia entre Registro y Catastro es relevante pero no hay conflicto claro con colindantes, resulta práctico plantear la regularización en dos tiempos. En una primera fase, se busca la coherencia mínima necesaria para que el tasador pueda trabajar, inscribiendo la representación gráfica catastral vigente y ajustando la cabida registral a la que resulta del Catastro dentro de los márgenes legales, de modo que ambas bases coincidan. En esta fase —o en la siguiente— cabe también documentar, mediante escritura pública o acta específica, la conformidad de los colindantes con la descripción y delimitación de la finca, lo que facilita la tramitación de los expedientes registrales y catastrales posteriores.
Una vez obtenida la tasación y formalizada la hipoteca, puede abordarse una segunda fase más afinada: levantamiento topográfico, representación gráfica alternativa si procede, nuevo expediente registral y tramitación de un procedimiento de subsanación de discrepancias más complejo. Esta vía escalonada no es adecuada cuando el Catastro es claramente erróneo o invade fincas vecinas, supuesto en el que conviene afrontar desde el inicio un expediente completo —con apoyo técnico y conformidad documentada de colindantes siempre que sea posible— aunque ello retrase la posibilidad de hipotecar.
Las discrepancias entre Catastro y Registro no son un mero detalle técnico: pueden bloquear una tasación, impedir una hipoteca y comprometer toda la operación. Los instrumentos de la Ley Hipotecaria y de la normativa catastral permiten reconducir muchos de estos casos, siempre que se escoja el cauce adecuado y se tenga en cuenta el tiempo que exige cada procedimiento.
Este artículo no sustituye el estudio de un caso concreto. En Legal Homes trabajamos a diario con discordancias entre Catastro y Registro y operaciones condicionadas a financiación. Si estás planteándote comprar o hipotecar una finca con diferencias de metros o linderos, podemos ayudarte desde el inicio: análisis de la situación registral y catastral, valoración del impacto en la tasación y diseño de la estrategia para regularizar la finca y cerrar la operación con la mayor seguridad jurídica posible.
Gracias por llegar hasta aquí. Seguimos.
Lorena Escusa Bronchal
Fundadora de Legal Homes. Abogada especializada en derecho inmobiliario con más de una década de experiencia asesorando a particulares, inversores y empresas del sector. Especializada en operaciones complejas de compraventa, arrendamientos, herencias y resolución de conflictos de copropiedad
Licenciada por la Universidad de Zaragoza. Colegiada nº 6.379 del Real e Ilustre Colegio de Abogados de Zaragoza
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