Análisis de la sociedad patrimonial: utilidad e implicaciones (I). Fiscalidad y gestión de rentas inmobiliarias
04/12/2025 - Lorena Escusa Bronchal
Esta entrada forma parte de un itinerario de contenidos dedicado al análisis de la sociedad patrimonial desde una perspectiva práctica. El punto de partida no es tanto la forma jurídica en sí, sino el para qué: si se busca una mayor eficiencia fiscal en el alquiler y en la inversión inmobiliaria, si se pretende proteger el patrimonio frente a la responsabilidad profesional y un eventual concurso de persona física, si el objetivo es organizar la herencia y facilitar la transmisión del patrimonio inmobiliario, o si se quiere valorar el impacto de la Ley por el derecho a la vivienda cuando los inmuebles se destinan al arrendamiento.
En esta primera entrada el foco se centra en la fiscalidad y la gestión de las rentas inmobiliarias, tanto cuando el patrimonio inmobiliario sirve de complemento a la renta personal como cuando forma parte de una estrategia de inversión con vocación de crecimiento y reinversión.
En la práctica, muchas consultas sobre sociedades patrimoniales llegan ya formuladas en forma de solución: “quiero crear una sociedad patrimonial para mis inmuebles de alquiler”.
Sin embargo, cuando se desgrana la conversación, aparecen objetivos distintos: complementar o sostener la renta personal con ingresos recurrentes de alquiler; desarrollar una inversión inmobiliaria más activa (comprar para alquilar, reposicionar inmuebles, rotar parte de la cartera para generar plusvalías); separar el riesgo profesional del patrimonio personal; ordenar la transmisión del patrimonio a futuras generaciones.
En este primer análisis conviene centrar la mirada en los dos escenarios más frecuentes: propietarios que explotan una cartera de inmuebles y viven en buena medida de esas rentas, y perfiles claramente inversores, que buscan acumular patrimonio y reinvertir beneficios a largo plazo.
En ambos casos surge la misma duda: ¿es preferible seguir como persona física o canalizar los inmuebles a través de una sociedad (a menudo denominada, con mayor o menor precisión, “patrimonial”)
Arrendar como persona física: capital inmobiliario y, en su caso, actividad económica
Cuando una persona física alquila inmuebles, el régimen general en el IRPF es el de los rendimientos del capital inmobiliario (arts. 22 y 23 de la Ley 35/2006, del IRPF).
Sólo se considera que existe actividad económica de arrendamiento cuando se cumple el requisito de la organización empresarial que recoge el artículo 27.2 LIRPF: disponer de una ordenación por cuenta propia de medios de producción y de recursos humanos, y en particular de al menos una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa dedicada a la gestión de la actividad de arrendamiento.
Mientras no se alcanza ese umbral: las rentas satisfechas por el arrendatario tienen la consideración de rendimiento íntegro del capital inmobiliario; son gastos deducibles los necesarios para su obtención: tributos como el IBI, gastos de comunidad, primas de seguros, gastos de conservación y reparación, honorarios de administración y defensa jurídica, intereses de financiación y la amortización del inmueble, en los términos del artículo 23 LIRPF.
Cuando el inmueble se destina al arrendamiento de vivienda, cobra especial relevancia la reducción sobre el rendimiento neto prevista en el artículo 23.2 LIRPF, cuyo contenido ha sido modificado por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. Para nuevos contratos de arrendamiento de vivienda habitual, la reducción deja de ser única y pasa a modularse en función de distintos supuestos (régimen general, vivienda en zona tensionada, reducción de renta respecto de contrato anterior, vivienda rehabilitada, determinados colectivos, etc.).
El resultado, tras la deducción de gastos y, en su caso, la aplicación de la reducción, se integra en la base general del IRPF y tributa conforme a la tarifa progresiva estatal y autonómica.
En términos prácticos: para quienes necesitan extraer cada año buena parte de la renta del alquiler para su propio consumo, este régimen, bien aplicado, suele proporcionar una posición razonablemente eficiente; para quien se aproxima más a un perfil de inversor inmobiliario, la clave está en combinar esta tributación con la forma de financiar la compra de inmuebles y la eventual generación de ganancias patrimoniales si se venden, que tributarán en la base del ahorro del IRPF.
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Qué significa interponer una sociedad: entidad patrimonial y actividad económica
Cuando se valora la opción de una sociedad, es importante precisar de qué tipo de entidad hablamos y cómo la califica la normativa del Impuesto sobre Sociedades.
La Ley 27/2014, del Impuesto sobre Sociedades (LIS), distingue entre: entidades que desarrollan una actividad económica, en el sentido del artículo 5.1 LIS; y las llamadas entidades patrimoniales, reguladas en el artículo 5.2 LIS.
Se considera entidad patrimonial aquella en la que, durante más de la mitad de los días del período impositivo, más de la mitad del activo está constituido por valores o por bienes no afectos a una actividad económica.
En el terreno del arrendamiento esto se traduce, simplificando: una sociedad que se limita a ostentar la titularidad de inmuebles alquilados, sin contar con medios organizativos relevantes ni con una persona empleada a jornada completa dedicada a la gestión, encajará habitualmente en la categoría de entidad patrimonial; en cambio, cuando el arrendamiento constituye la actividad principal y se cumplen los criterios de organización del artículo 27.2 LIRPF (empleado a jornada completa, medios materiales, etc.), cabe defender que existe una actividad económica de arrendamiento tanto en IRPF como en el ámbito de la LIS.
Desde la perspectiva estrictamente fiscal, en ambos casos la sociedad tributa por el Impuesto sobre Sociedades, generalmente al tipo del 25 % sobre su base imponible (art. 29 LIS). La diferencia entre ser o no patrimonial se aprecia, sobre todo, en el tratamiento en otros impuestos (Impuesto sobre el Patrimonio, Sucesiones y Donaciones) y en el acceso al régimen de empresa familiar, cuestiones que se analizan con más detalle en las entradas posteriores, especialmente relevantes cuando hablamos de inversión inmobiliaria con vocación de continuidad y transmisión generacional.
El cambio relevante: de una capa de imposición a dos
Al constituir una sociedad que se interpone entre el propietario y los inmuebles, la carga tributaria deja de concentrarse en la persona física y pasa a articularse en dos niveles.
Por un lado, la sociedad determina su resultado y satisface el Impuesto sobre Sociedades sobre la base imponible positiva que derive de la explotación de los inmuebles.
Por otro, los socios tributan en su IRPF cuando reciben dividendos o cuando transmiten sus participaciones: los dividendos se califican como rendimientos del capital mobiliario, integrados en la base del ahorro; la venta de las participaciones genera, en su caso, ganancias o pérdidas patrimoniales, también en la base del ahorro.
A partir de aquí, la comparación no puede hacerse sólo entre “tipo marginal de IRPF” y “tipo del 25 % en Sociedades”, porque se estaría contrastando realidades distintas: en la titularidad directa, el rendimiento neto del alquiler tributa íntegramente en IRPF (con la posible reducción por arrendamiento de vivienda), pero la renta está disponible inmediatamente para el contribuyente; en la titularidad a través de sociedad, una parte de la carga fiscal se soporta en el IS, y sólo cuando el socio decide distribuir dividendos o vender participaciones, aparece la tributación adicional en su IRPF.
La eventual ventaja de la sociedad se desplaza, por tanto, a escenarios en los que el contribuyente: puede permitirse no extraer una parte relevante del beneficio año a año, tiene vocación de reinversión a largo plazo dentro de la propia sociedad, y quiere estabilizar la tributación de esos beneficios futuros en un tipo fijo del 25 %, frente a la progresividad del IRPF.
En cambio, cuando la realidad es que el propietario necesita convertir prácticamente todo el rendimiento en liquidez personal de forma recurrente, la suma de IS + IRPF sobre dividendos o plusvalías puede resultar menos favorable que un IRPF bien estructurado, con costes correctamente deducidos y aplicación de la reducción por arrendamiento de vivienda allí donde proceda.
Eficiencia fiscal y realidad patrimonial: cuestiones que conviene medir
Más allá de los tipos impositivos sobre el papel, el análisis práctico suele girar en torno a varias preguntas encadenadas:
¿Cuál es el volumen de rentas que genera el patrimonio y cuál es la previsión de crecimiento a medio plazo? ¿Cuánta de esa renta se va a necesitar, de forma regular, para gastos personales del propietario y de su familia, y cuánta podría quedar retenida en la sociedad como ahorro o para nuevas inversiones? ¿Se prevé una venta parcial o total de inmuebles (con generación de plusvalías) o el proyecto pasa por mantener y ampliar una cartera de arrendamiento estable? ¿Tiene sentido, por dimensión y estructura, plantear una actividad económica de arrendamiento con medios personales propios, en lugar de una mera entidad patrimonial? En el caso de inversión inmobiliaria más activa, ¿se va a operar con rotación de activos (comprar, mejorar, vender) o principalmente en modelo “comprar para alquilar y mantener”?
La respuesta a estas cuestiones permite aterrizar la idea inicial de “mayor eficiencia fiscal” en números concretos: simulaciones comparadas entre IRPF (en distintos escenarios de tipos marginales) y la combinación de IS y tributación en la base del ahorro del IRPF, valorando además los costes de constitución, llevanza y cumplimiento formal de la sociedad.
Esta primera entrada se centra en la sociedad patrimonial como posible herramienta de ordenación fiscal del patrimonio y de la inversión inmobiliaria, partiendo de la premisa de que no existe una respuesta única válida para todos los patrimonios ni para todas las fases de un mismo proyecto.
En los siguientes análisis se abordan otras dos preguntas que suelen aparecer en la misma conversación, pero que responden a lógicas distintas: qué aporta, y qué no, la sociedad cuando el objetivo es proteger el patrimonio frente a una eventual reclamación de responsabilidad profesional y un posible concurso de persona física; y cómo encaja la sociedad en una planificación a largo plazo como empresa familiar inmobiliaria, incluyendo la posición frente al Impuesto sobre el Patrimonio, Sucesiones y Donaciones y las implicaciones de transmitir participaciones frente a inmuebles concretos.
Este texto no sustituye el estudio individualizado de un caso concreto. El paso a una sociedad patrimonial suele ser una decisión estructural, que conviene adoptar sólo después de haber contrastado escenarios alternativos con documentación y cifras detalladas de la cartera inmobiliaria, la estrategia de inversión y la situación personal y familiar del titular.
Gracias por llegar hasta aquí. Seguimos.
Lorena Escusa Bronchal
Fundadora de Legal Homes. Abogada especializada en derecho inmobiliario con más de una década de experiencia asesorando a particulares, inversores y empresas del sector. Especializada en operaciones complejas de compraventa, arrendamientos, herencias y resolución de conflictos de copropiedad
Licenciada por la Universidad de Zaragoza. Colegiada nº 6.379 del Real e Ilustre Colegio de Abogados de Zaragoza
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