Análisis de la sociedad patrimonial: utilidad e implicaciones (IV). Arrendamiento de vivienda, gran tenedor y forma del arrendador
18/12/2025 - Lorena Escusa Bronchal
Esta cuarta entrada completa el bloque de artículos sobre sociedad patrimonial. Después de abordar la fiscalidad de las rentas inmobiliarias, la protección frente a responsabilidad profesional y la planificación sucesoria, el objeto aquí es otro: cómo influye la forma del arrendador —persona física o sociedad— y la condición de gran tenedor en el régimen de arrendamiento de vivienda, a la luz de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, y de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU).
La forma jurídica como variable relevante
A la hora de valorar si canalizar un parque de viviendas en alquiler a través de una sociedad, el análisis suele centrarse en el IRPF y en el Impuesto sobre Sociedades. Sin embargo, la elección entre persona física y sociedad como arrendador tiene también consecuencias significativas desde la perspectiva civil y administrativa. Incide en la duración mínima de los contratos de vivienda, se relaciona con la condición de gran tenedor y se proyecta en ámbitos como los procedimientos de desahucio o los recargos de IBI por vivienda desocupada.
La condición de gran tenedor en la Ley 12/2023
La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, ha reforzado el concepto de gran tenedor. El artículo 3.k) define, con carácter general, al gran tenedor como la persona física o jurídica titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o de una superficie construida de uso residencial de más de 1.500 m², excluidos garajes y trasteros. La propia ley permite, en zonas de mercado residencial tensionado, que la normativa específica pueda rebajar el umbral a cinco o más viviendas.
Este concepto se utiliza para modular diversos aspectos de la normativa de vivienda y de la actuación administrativa. Resulta relevante subrayar que la ley no distingue, a efectos definitorios, entre persona física y sociedad; ambos pueden ser grandes tenedores. Canalizar los inmuebles a través de una sociedad patrimonial no hace desaparecer la condición de gran tenedor si siguen cumpliéndose los umbrales de número de viviendas o de superficie.
Duración mínima de los contratos según el arrendador
La Ley de Arrendamientos Urbanos sí introduce una diferencia clara en función de quién sea el arrendador de vivienda habitual. Tras las últimas reformas, si el arrendador es persona física, el artículo 9 LAU establece una duración mínima de cinco años por vía de prórrogas obligatorias a voluntad del arrendatario cuando el plazo pactado sea inferior. Si el arrendador es persona jurídica, ese periodo mínimo de prórroga obligatoria se eleva a siete años.
Una vez transcurridos esos plazos, el artículo 10 LAU prevé una prórroga tácita por plazos anuales de hasta tres años adicionales, salvo que alguna de las partes manifieste en tiempo y forma su voluntad de no renovar. En términos prácticos, un arrendador persona física se mueve en un horizonte básico de cinco años, más hasta tres de prórroga tácita, mientras que una sociedad arrendadora se proyecta, como regla, sobre siete años, también con posible prórroga tácita posterior.
Desde la óptica de la planificación patrimonial, esta diferencia afecta directamente a la flexibilidad para reposicionar los inmuebles, ya sea para vender, para destinarlos a uso propio de miembros de la familia o para reconvertirlos a otros usos. La decisión sobre quién debe figurar como arrendador no puede desvincularse de estos plazos.
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Actualización de rentas y zonas tensionadas
La Ley 12/2023 y su desarrollo han incidido también en la actualización de la renta y en los límites aplicables en zonas de mercado residencial tensionado. Para determinadas anualidades se han fijado topes extraordinarios de actualización, que se aplican con independencia de la forma jurídica del arrendador. A partir de 2025, la actualización de la renta de los contratos de vivienda se vincula a un índice de referencia específico elaborado por el INE, que actúa como techo de actualización. Además, en zonas tensionadas, la renta inicial de ciertos nuevos contratos, especialmente cuando el arrendador es gran tenedor, queda sometida a índices de referencia de precios aprobados por la Administración competente.
En este terreno, la diferencia entre arrendador persona física y sociedad patrimonial se atenúa. Lo determinante es el carácter de vivienda habitual, la ubicación en zona tensionada y, en su caso, la condición de gran tenedor. La forma jurídica, por sí sola, no permite eludir estos límites.
Desahucios, vivienda desocupada y recargos de IBI
La Ley 12/2023 ha introducido modificaciones en la Ley de Enjuiciamiento Civil y en la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, que inciden con especial intensidad cuando intervienen grandes tenedores. En procedimientos de desahucio relacionados con vivienda habitual se refuerzan los mecanismos de información sobre la posible situación de vulnerabilidad de las personas ocupantes y se prevén suspensiones en determinados supuestos, con una atención particular a los casos en que la parte actora es un gran tenedor.
En el ámbito del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, la ley habilita a los ayuntamientos para establecer recargos significativos sobre la cuota líquida de inmuebles de uso residencial desocupados de forma prolongada. Corresponde a cada corporación local concretar qué se entiende por desocupación y qué causas justifican la exención, pero el mensaje es claro: tanto las personas físicas como las sociedades, incluidas las patrimoniales, pueden verse afectadas por estos recargos si mantienen vivienda desocupada.
Desde la perspectiva del arrendamiento de vivienda, la condición de gran tenedor depende del volumen de inmuebles o de la superficie de uso residencial, no de la forma jurídica del titular. La duración mínima de los contratos de vivienda sí varía según que el arrendador sea persona física o persona jurídica, con cinco o siete años respectivamente, además de las prórrogas tácitas. Los límites de actualización de renta y las restricciones en zonas tensionadas impactan especialmente sobre grandes tenedores, con independencia de que sean personas físicas o sociedades. Los procedimientos de desahucio y los recargos de IBI incorporan elementos específicos cuando intervienen grandes tenedores, sin que la mera constitución de una sociedad altere esa condición.
Al decidir si constituir una sociedad patrimonial para canalizar un parque de viviendas en alquiler, conviene integrar esta dimensión junto con las analizadas en las entradas anteriores: la fiscalidad de las rentas, la protección frente a la responsabilidad profesional y el concurso y la planificación sucesoria y de empresa familiar. Sólo una visión conjunta de estos planos permite responder con fundamento a la pregunta que subyace en muchas consultas: si, en el caso concreto, la sociedad patrimonial es realmente el instrumento adecuado o si, por el contrario, introduce rigideces y obligaciones que conviene evitar.
Este artículo tiene carácter meramente informativo y no puede considerarse asesoramiento jurídico ni fiscal personalizado. La decisión de optar por una u otra estructura —persona física, sociedad patrimonial u otras alternativas— requiere un análisis específico del patrimonio, del proyecto de arrendamiento, de la normativa aplicable en cada territorio y de la situación concreta de las personas implicadas.
Gracias por llegar hasta aquí. Seguimos.
Lorena Escusa Bronchal
Fundadora de Legal Homes. Abogada especializada en derecho inmobiliario con más de una década de experiencia asesorando a particulares, inversores y empresas del sector. Especializada en operaciones complejas de compraventa, arrendamientos, herencias y resolución de conflictos de copropiedad
Licenciada por la Universidad de Zaragoza. Colegiada nº 6.379 del Real e Ilustre Colegio de Abogados de Zaragoza
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