Hipoteca inversa e inversión vinculada: por qué el Supremo anula el Plan SPAIRS
(STS 1315/2025)
27/01/2026 - Lorena Escusa Bronchal
En el ámbito inmobiliario, pocas cuestiones son tan sensibles como aquellas que combinan vivienda, financiación y planificación sucesoria. Cuando, además, esa combinación se “empaqueta” como un producto supuestamente capaz de mantener la propiedad “al 100%”, generar rendimientos y “optimizar” el impuesto de sucesiones, el riesgo jurídico se dispara.
Eso es, precisamente, lo que late tras el conocido Plan “SPAIRS” (Spanish Property and Income Release Scheme), comercializado durante años —especialmente en zonas costeras— entre propietarios, con frecuencia extranjeros, con la promesa de reducir de forma muy significativa el coste del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
La STS 1315/2025, de 29 de septiembre de 2025, resulta especialmente relevante porque el Tribunal Supremo aborda el problema desde una perspectiva estructural: no analiza cada contrato como una pieza aislada, sino como una operación económica unitaria compuesta por varios contratos causalmente vinculados. Y, desde ahí, llega a una conclusión con enorme impacto práctico: la nulidad “arrastra” a toda la arquitectura contractual.
¿Qué era el Plan SPAIRS y por qué generó litigios?
El esquema comercializado se apoyaba, en esencia, en una idea atractiva (y peligrosamente simplificada): constituir una hipoteca inversa sobre un inmueble en España y destinar la mayor parte del capital a inversiones en fondos, complementadas con garantías (p. ej., prenda) y seguros vinculados (“unit-linked”), de forma que los rendimientos sufragasen intereses y, además, permitiesen “mejorar” la posición familiar, mientras se sostenía que el valor quedaba protegido y la propiedad se mantenía.
El propio planteamiento se publicitaba como un mecanismo de “reducción” del ISD: la deuda hipotecaria operaría como carga deducible, y la inversión “fuera” de España se presentaba como elemento adicional de eficiencia fiscal.
El problema afloró con crudeza tras la crisis financiera: los fondos no ofrecieron el rendimiento esperado, y la mecánica del plan dejó a muchos propietarios ante un escenario que, en la práctica, chocaba frontalmente con el mensaje comercial: deuda creciente, pignoración, riesgo de ejecución y amenaza real sobre la vivienda.
El caso concreto analizado por el TS: cuatro contratos, una única operación económica
En los hechos que sirven de base al litigio, los demandantes suscribieron en 2006 un entramado con estas piezas principales:
Préstamo/hipoteca inversa a 10 años por 225.000 €, garantizado con un inmueble libre de cargas.
Entrega líquida de 15.000 € a los prestatarios (aprox. 6,7%), y destino de 200.000 € a la adquisición de participaciones en un fondo (transferidos directamente para la inversión).
Prenda sobre las participaciones del fondo como garantía adicional.
Seguro de vida unit-linked vinculado a las participaciones.
En 2014 interponen demanda contra la entidad prestamista solicitando, en síntesis, la nulidad del préstamo y efectos restitutorios/cancelatorios, sobre el trasfondo de un resultado económico adverso: el fondo no rinde, se acumulan intereses y, ante el impago, el banco se apropia de las participaciones pignoradas, quedando la vivienda expuesta al riesgo de ejecución.
En primera instancia se desestima; en apelación, la SAP Málaga (Sección 5.ª) 375/2020, de 29 de julio de 2020, estima y declara la nulidad por error en el consentimiento, además de una indemnización.
La entidad recurre, y el asunto llega al Tribunal Supremo.
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La aportación clave del Supremo: contratos coligados y “unidad causal”
La relevancia de la STS no está solo en el resultado, sino en el método.
El Tribunal Supremo asume que estamos ante contratos complejos o coligados que cooperan necesariamente para un mismo resultado económico, de forma que no tiene sentido “trocear” el análisis como si el prestatario hubiese querido, por un lado, una hipoteca inversa, y por otro, una inversión autónoma. En esta clase de operación, el riesgo de una pieza (la inversión) y los defectos informativos que la rodean pueden viciar el consentimiento del conjunto.
Esta visión se sintetiza muy bien en un principio clásico: si caen las bases, cae el edificio (“simul stabunt, simul cadent”), aplicado a la coligación negocial.
¿Por qué “alcanza” la normativa del mercado de valores a un préstamo hipotecario?
Uno de los motivos de casación se apoyaba en una objeción intuitiva: un préstamo hipotecario no es, por sí, un instrumento financiero sujeto a la Ley del Mercado de Valores.
El Tribunal Supremo responde con un matiz decisivo: la normativa de mercado de valores y los deberes de información precontractual se consideran aplicables no porque el préstamo sea un producto financiero complejo por sí mismo, sino porque forma parte de un entramado destinado a adquirir productos financieros complejos; y esa vinculación determina que el déficit informativo afecte al consentimiento del conjunto, incluido el préstamo.
En la discusión aparecen, además, referencias normativas expresas invocadas en el recurso y tratadas en la sentencia: Ley 24/1988, de 28 de julio, del Mercado de Valores (arts. 1 y 2) y Real Decreto 629/1993, de 3 de mayo (art. 1), en el contexto de las exigencias de información “pre-MiFID”.
En definitiva considera que cuando una financiación inmobiliaria está diseñada para alimentar una inversión compleja (y se comercializa como “plan” único), el estándar de información exigible puede elevarse de forma muy notable.
El segundo eje del caso gira en torno al error en el consentimiento.
La operación se vendía con mensajes simplificados: que “una cosa pagaría la otra”, que el esquema resultaba neutro para el inversor y que la propiedad quedaba, en la práctica, “blindada”. El Supremo —siguiendo el planteamiento de coligación— insiste en que la validez del consentimiento debe valorarse sobre la totalidad del Plan, no sobre la hipoteca aislada.
En términos normativos, la controversia se encuadra en los arts. 1265 y 1266 CC (vicios del consentimiento por error), y aparece también el marco general del art. 1261 CC (requisitos esenciales del contrato), utilizado en la argumentación sobre consentimiento informado.
La idea de fondo es contundente: si la información es insuficiente o confusa respecto del riesgo real (volatilidad, escenarios, posibilidad de que los rendimientos no cubran intereses, etc.), el cliente puede haber aceptado “a ciegas” una operación que no habría contratado en esos términos con información adecuada.
Tercera cuestión de enorme interés práctico: ¿desde cuándo se cuenta el plazo para ejercitar la acción de nulidad por error? Caducidad y dies a quo: el art. 1301 CC y el “contrato más tardío”
El recurso pretendía fijar el inicio en 2006 (puesta a disposición del capital). Sin embargo, el Supremo rechaza ese enfoque porque presupone un préstamo “simple”. En un producto coligado como este, el dies a quo debe anclarse a la unidad contractual, incluyendo la inversión a diez años.
Por eso, con apoyo explícito en el art. 1301 CC, se considera que la consumación relevante se conecta con el momento en que finaliza/consuma la inversión: 16 de octubre de 2016, de modo que, cuando se interpuso demanda, el plazo “ni siquiera había comenzado a correr” en el sentido defendido por el recurrente.
El trasfondo fiscal, debate abierto.
El caso incorpora un elemento que, por sí solo, ya justificaría un análisis específico: el plan se diseñaba con una finalidad de reducción/elusión del impuesto de sucesiones, lo que plantea la cuestión de la ilicitud de la causa y, en su caso, de la llamada “causa torpe”.
En el procedimiento analizado, los demandantes llegaron a invocar la ilicitud causal con una finalidad muy concreta: evitar restituciones y retener lo recibido, citando expresamente los arts. 1305.II y 1306.2 del Código Civil.
Ahora bien, el propio planteamiento abre preguntas incómodas (y jurídicamente relevantes): si la ilicitud deriva de una finalidad fiscalmente reprochable, ¿puede sostenerse que solo “una parte” actuaba con causa torpe? El debate no es menor, porque de su resolución pueden depender los efectos restitutorios y el equilibrio final de la nulidad.
En términos de gestión del riesgo, este punto deja una enseñanza clara para propietarios y herederos: las soluciones “milagro” en materia sucesoria suelen mezclar fiscalidad, civil, banca/inversión y consumo; y cualquier fisura (información, causa, adecuación del producto) puede acabar judicializando la operación completa.
Lecciones prácticas para propietarios y herederos con inmuebles en España
Más allá del caso SPAIRS, esta sentencia es útil como checklist para evaluar cualquier estructura “inmobiliaria + financiera” que se comercialice como paquete:
- Identificar si hay coligación real. Si la financiación “nace” para alimentar una inversión o un seguro, el análisis debe ser global.
- Exigir trazabilidad documental de la información precontractual. Folletos, simulaciones, escenarios, riesgos, advertencias, perfiles y comunicaciones: la ausencia o confusión puede ser decisiva.
- Revisar garantías accesorias (prendas) y su ejecución. El caso muestra cómo la prenda puede “llevarse” el valor invertido y, aun así, dejar viva la exposición del inmueble.
- Cuidar el cómputo de plazos (art. 1301 CC). En productos a varios años, el dies a quo puede depender del contrato “más tardío” dentro del conjunto.
- No confundir planificación sucesoria con ingeniería agresiva. Si la finalidad fiscal es el núcleo del producto, debe analizarse el riesgo legal y probatorio desde el inicio.
¿Cómo te puede ayudar LegalHomes?
En LegalHomes trabajamos precisamente en la intersección donde se producen este tipo de conflictos: Derecho inmobiliario, herencias/sucesiones y litigación civil derivada de operaciones complejas.
Si tú o un familiar contrató una hipoteca inversa o una financiación vinculada a fondos/seguros unit-linked, tiene dudas sobre la información recibida, la comercialización o el riesgo real o ha heredado un inmueble con una estructura financiera “difícil de descifrar”, podemos ayudarte con un enfoque integral:
- Auditoría legal del “paquete” contractual (no solo del préstamo).
- Estrategia de reclamación por error vicio / defectos de información y análisis de plazos (art. 1301 CC).
- Defensa de la vivienda y de la posición del heredero, incluyendo revisión de cargas, garantías y vías de cancelación/impugnación cuando proceda.
Si quieres, podemos preparar un primer diagnóstico con la documentación básica (escritura de préstamo, contratos de inversión/seguro, folletos, comunicaciones y extractos), y devolverte un mapa claro: qué se firmó, qué riesgos se asumieron, qué se informó (o no) y qué opciones existen.
Preguntas frecuentes (FAQ)
¿Qué es un contrato coligado?
Una estructura en la que varios contratos autónomos se conectan causalmente para alcanzar un resultado económico único; si falla una pieza esencial, puede afectar a todas.
¿Puede anularse una hipoteca por problemas en la inversión vinculada?
Si el préstamo forma parte de un entramado destinado a adquirir productos financieros complejos y existe defecto informativo que vicia el consentimiento del conjunto, sí puede plantearse nulidad con arrastre al préstamo.
¿Cuándo empieza a contar el plazo de 4 años del art. 1301 CC?
En operaciones coligadas, el dies a quo puede situarse en la consumación del contrato más tardío (por ejemplo, la liquidación pactada de la inversión), no necesariamente en la firma del préstamo.
¿Qué papel tiene la normativa del mercado de valores si hay una hipoteca?
Puede ser relevante si la hipoteca está vinculada causalmente a la adquisición de productos financieros complejos, elevando exigencias de información precontractual.
¿La finalidad de “ahorrar” impuesto de sucesiones puede afectar a la validez del plan?
Puede abrir debate sobre ilicitud de causa/causa torpe y efectos restitutorios (arts. 1305.II y 1306.2 CC), aunque su aplicación depende del caso y de cómo se haya litigado.
Gracias por llegar hasta aquí. Seguimos.
Lorena Escusa Bronchal
Fundadora de Legal Homes. Abogada especializada en derecho inmobiliario con más de una década de experiencia asesorando a particulares, inversores y empresas del sector. Especializada en operaciones complejas de compraventa, arrendamientos, herencias y resolución de conflictos de copropiedad
Licenciada por la Universidad de Zaragoza. Colegiada nº 6.379 del Real e Ilustre Colegio de Abogados de Zaragoza
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