Doce hitos jurisprudenciales de 2025 para despedir el año.
29/12/2025 - Lorena Escusa Bronchal
Cada diciembre me gusta cerrar el año con un gesto que tenga sentido con lo que hago cada día: consultar leyes, interpretarlas, leer jurisprudencia, enfocar pleitos, discutir matices y, sobre todo, traducir Derecho a decisiones útiles. Este 2025 se me ha ocurrido “felicitar” el año así: con una mini-recopilación, mes a mes, de resoluciones relacionadas con mi área de conocimiento que, por impacto o por utilidad práctica, sientan criterios y aprendizaje para este 2026.
Enero — STS 22/2025, de 7 de enero
El año arranca con un recordatorio útil, porque es de esos conceptos que todos usamos y que, sin embargo, siguen generando pleitos: el precario. El Supremo vuelve a situarlo donde siempre ha estado: no es un “contrato”, ni depende de la buena o mala relación entre las partes; es, ante todo, una situación posesoria sin título que legitime el disfrute. Traducido a práctica: cuando alguien ocupa o usa un inmueble gratuitamente y no puede exhibir un título válido (o lo tuvo y dejó de tenerlo), el debate no es sentimental; es jurídico y probatorio. Y en ese terreno, la acción de recuperación de la posesión (canalizada, en su caso, por el cauce del juicio verbal) exige ordenar el caso en torno a tres preguntas: quién tiene derecho a poseer, qué bien se reclama y con qué “título” pretende ampararse el ocupante.
Febrero — STS 164/2025, de 3 de febrero
Febrero aterrizó sobre precario entre coherederos. La Sala admite la viabilidad del desahucio por precario en beneficio de la comunidad hereditaria frente al coheredero que disfruta un bien común en exclusiva sin un título que justifique esa exclusividad, aunque el origen del uso fuese una tolerancia o concesión del causante. El matiz es decisivo: durante la indivisión previa a la partición hay coposesión, pero esa coposesión no ampara que uno se arrogue el bien como si fuera propio. Jurídicamente, el Supremo insiste en dos ideas que conviene no mezclar: (i) la partición es la que convierte cuotas abstractas en titularidades concretas; antes de eso, el coheredero no puede actuar “como dueño exclusivo”; y (ii) la acción prospera cuando se ejercita para proteger a la comunidad y el demandado no acredita un título de posesión exclusiva.
Marzo — STS 323/2025, de 4 de marzo
Marzo mira al mercado inmobiliario clásico: cantidades anticipadas en compraventa de vivienda sobre plano (Ley 57/1968). La jurisprudencia sigue reforzando la idea de protección del comprador: cuando se adelanta dinero para una vivienda en construcción, el sistema de garantías no es decorativo. La entidad que participa en el circuito de cobros (y el promotor, por supuesto) no pueden tratar esos anticipos como un ingreso cualquiera. El razonamiento del Supremo, en términos sencillos, es que el comprador no está financiando “a ciegas”: el ordenamiento exige un marco de seguridad (cuentas, garantías, deberes de control) y, si ese marco se incumple, la respuesta jurídica no puede dejar al consumidor con el riesgo íntegro de la operación fallida.
Abril — STS 527/2025, de 2 de abril
En abril vuelve la misma materia, pero con un enfoque muy práctico: cuando la construcción no se culmina o no se entrega en condiciones, el conflicto real suele ser quién responde y con qué alcance. El Supremo se mueve en la misma lógica: el régimen de garantías de la Ley 57/1968 pretende evitar que el comprador, que normalmente es la parte débil, soporte una situación de indefensión frente a un incumplimiento grave del promotor. A nivel argumental, la Sala insiste en que las garantías no son una “cortesía comercial”: cumplen una función legal de cobertura del riesgo y su efectividad debe analizarse con criterios finalistas.
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Mayo — STS 723/2025, de 5 de mayo
Mayo es mes de litigación bancaria, pero con una repercusión directa en lo inmobiliario: gastos hipotecarios y restitución tras la nulidad. Aquí el punto de fricción es el tiempo: cuándo empieza a correr la prescripción y cómo se articula la devolución cuando ya se ha declarado la nulidad de la cláusula que cargó gastos al consumidor. El Supremo vuelve a encajar el debate en claves de coherencia: la nulidad de una condición general no se queda en un “sello” teórico; tiene consecuencias restitutorias que deben aterrizarse, y los plazos no pueden interpretarse de un modo que haga ilusoria la tutela del consumidor. En la práctica, esta línea jurisprudencial obliga a preparar muy bien la demanda (y la contestación): no basta con invocar la nulidad, hay que ordenar el caso con rigor sobre cuantías, conceptos, momentos y prueba documental.
Junio — STS 953/2025, de 17 de junio
Junio trae una cuestión muy de arrendamientos: el retracto arrendaticio y la relevancia de la información que debe recibir el inquilino cuando se transmite la vivienda. El Supremo pone el foco en el art. 25.7 LAU: el derecho de adquisición preferente no es una “trampa” para el comprador ni una formalidad vacía para el arrendador, sino una institución que exige claridad en las comunicaciones y respeto a los presupuestos legales. En términos prácticos, la sentencia es una llamada a la prevención: transmisiones con arrendatario dentro y comunicaciones deficientes suelen acabar en litigios caros y muy ingratos, porque el margen de error documental es mínimo.
Julio — STS 1086/2025, de 9 de julio
Julio entra por la puerta de los desahucios y las normas autonómicas de emergencia habitacional. La sentencia aborda el encaje de la Ley catalana 24/2015 y, en particular, el requisito de oferta o medidas previas vinculadas a alquiler social en determinados supuestos de vulnerabilidad. El interés práctico es inmediato: en procedimientos de recuperación posesoria, además de dominar la Ley de Enjuiciamiento Civil, ya no basta con “lo procesal” en abstracto; hay que anticipar qué exigencias adicionales pueden operar por razón del territorio y del tipo de demandante, y cómo se acredita su cumplimiento. La estrategia procesal se decide antes de presentar la demanda, no cuando llega el señalamiento.
Agosto — STS 1.175/2025, de 18 de julio (publicación en agosto)
Agosto, periodo inhábil en tribunales, dejó una sentencia muy clara sobre resolución de préstamo hipotecario por incumplimiento: cuando el deudor acumula un impago prolongado (en el caso, 18 cuotas al interponer demanda y creciendo después), el incumplimiento puede calificarse como esencial e intencional, haciendo viable la resolución ex art. 1124 CC. Lo relevante del razonamiento es que la nulidad de ciertas cláusulas (vencimiento anticipado, intereses de demora, comisiones, gastos) no desactiva por sí sola la acción resolutoria si lo incumplido es la obligación principal de devolución. Y, a la vez, el Supremo ordena el “cómo” práctico: será en ejecución de sentencia donde se depuren importes y se detraigan partidas indebidamente cargadas al consumidor.
Septiembre — STS 1.025/2025, de 2 de septiembre
Septiembre se vuelve especialmente útil para propiedad horizontal: la Sala Civil consolida que, bajo la redacción vigente del art. 17.12 LPH en 2019, el acuerdo comunitario podía prohibir las viviendas de uso turístico si alcanzaba la mayoría cualificada de tres quintas partes. El Supremo razona que “limitar” no es solo restringir parcialmente; puede incluir una prohibición total si la junta adopta el acuerdo con las mayorías exigidas. En la práctica, esto ordena muchos pleitos: el eje ya no es si “se podía” o “no se podía” en abstracto, sino si el acuerdo está correctamente adoptado, motivado y encajado en los requisitos del régimen de propiedad horizontal.
Octubre — STS 1.299/2025, de 17 de septiembre (publicación en octubre)
Octubre se reserva un clásico que no pasa de moda: servidumbres. La sentencia aborda una controversia sobre servidumbre de paso y, sobre todo, recuerda algo que en litigación inmobiliaria lo decide casi todo: la servidumbre es un derecho real que exige acreditar título, signos y actos posesorios relevantes, y su alcance no se presume alegremente. Quien litiga servidumbres sin un buen paquete probatorio (títulos, planos, pericial, testifical sólida, trazados, uso continuado y su correspondencia con el predio dominante/servidumbre) se arriesga a un pleito largo para volver al punto de partida.
Noviembre — SSTS 1.590/2025 y 1.591/2025, de 11 de noviembre (IRPH)
Noviembre viene marcado por el IRPH. El Supremo parte de una premisa que, técnicamente, es la única sostenible: no existe una solución automática; la transparencia y, en su caso, la abusividad dependen de lo que quede probado en cada préstamo. En una de las sentencias, el Tribunal concluye que la cláusula supera el control de transparencia en atención a la información precontractual y a la redacción clara; en la otra, aun apreciando falta de transparencia, entra en el control de contenido y descarta abusividad por no apreciar desequilibrio relevante ni mala fe en el caso concreto. El mensaje práctico es doble: para el consumidor, la prueba de la información recibida (o no recibida) es central; para la entidad, la trazabilidad documental es la diferencia entre ganar o perder.
Diciembre — STS 1.762/2025, de 2 de diciembre
Diciembre cierra con una sentencia que se ve muchísimo en la práctica: préstamos a sociedades, con fiadores o hipotecantes no deudores personas físicas. El Supremo aterriza el debate en el punto correcto: la condición de consumidor puede proyectarse sobre el garante cuando actúa fuera de una finalidad empresarial o profesional, y eso abre la puerta al control de transparencia y abusividad de las cláusulas que le afectan. En el caso, el fallo estima parcialmente el recurso y declara la nulidad de la cláusula de afianzamiento (en lo relativo a los fiadores/hipotecantes no deudores), manteniendo el resto de pronunciamientos. En términos prácticos, es una sentencia que obliga a revisar muy bien cómo se incorporan garantías personales en operaciones “empresariales”: no basta con que el prestatario sea una mercantil para que todo quede fuera del radar de la protección de consumidores.
Y hasta aquí mi forma particular de cerrar el año: con jurisprudencia que se puede leer con toga… pero también con sentido práctico, porque es ahí donde acaba aterrizando todo lo que hacemos. Gracias, de verdad, por la confianza depositada durante este 2025. Gracias también por el aprendizaje continuo que trae esta profesión: pocas cosas obligan a estar tan al día, a pensar tan fino y a no dar nada por supuesto.
Mis mejores deseos para 2026, en lo personal y en lo jurídico. Y, sobre todo, que sea un año con menos pleitos y mejores acuerdos.
¡FELIZ 2026!
Gracias por llegar hasta aquí. Seguimos.
Lorena Escusa Bronchal
Fundadora de Legal Homes. Abogada especializada en derecho inmobiliario con más de una década de experiencia asesorando a particulares, inversores y empresas del sector. Especializada en operaciones complejas de compraventa, arrendamientos, herencias y resolución de conflictos de copropiedad
Licenciada por la Universidad de Zaragoza. Colegiada nº 6.379 del Real e Ilustre Colegio de Abogados de Zaragoza
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