Análisis de la sociedad patrimonial: utilidad e implicaciones (III). Organización de le herencia y empresa familiar inmobiliaria
18/12/2025 - Lorena Escusa Bronchal
Esta entrada se integra en el bloque de artículos dedicado a la sociedad patrimonial y su utilidad práctica. Tras analizar su impacto en la fiscalidad de las rentas inmobiliarias y su alcance en contextos de responsabilidad profesional, el foco se desplaza ahora a la planificación sucesoria: organización de la herencia, empresa familiar y transmisión del patrimonio inmobiliario a la siguiente generación.
De patrimonio personal a proyecto familiar
Muchos patrimonios inmobiliarios nacen como inversión personal y, con el tiempo, alcanzan una dimensión que exige una reflexión más amplia. No se trata sólo de cómo se tributa hoy, sino de cómo se va a transmitir mañana y en qué condiciones quedarán los herederos. En este contexto, suele plantearse si tiene sentido articular la tenencia de los inmuebles a través de una sociedad y, en su caso, de una estructura que pueda calificarse como empresa familiar, y si es preferible que hijos u otros sucesores reciban inmuebles concretos en copropiedad o participaciones sociales en un vehículo que ya agrupe el patrimonio.
La respuesta se sitúa en la intersección entre el derecho civil, que regula sucesiones, copropiedad y pactos familiares, y el derecho tributario, que ordena el Impuesto sobre el Patrimonio, el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, el IRPF y el Impuesto sobre Sociedades.
La exención por empresa familiar en el Impuesto sobre el Patrimonio
El artículo 4.Ocho.Dos de la Ley 19/1991, del Impuesto sobre el Patrimonio, junto con el Real Decreto 1704/1999, establece el régimen de exención de determinadas participaciones en entidades cuando concurren, en síntesis, tres condiciones. La entidad debe desarrollar una actividad económica y no tener la consideración de entidad patrimonial en el sentido del artículo 5.2 LIS; la participación del sujeto pasivo debe alcanzar ciertos porcentajes, individualmente o junto con determinadas personas de su familia; y el contribuyente ha de ejercer funciones de dirección retribuidas, de manera que la remuneración por esas funciones represente más del 50 % de la suma de sus rendimientos del trabajo y de actividades económicas.
Cuando se cumplen estos requisitos, las participaciones en la entidad pueden quedar exentas en el Impuesto sobre el Patrimonio. Esta exención, a su vez, es presupuesto para la aplicación de las reducciones específicas en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones —artículo 20 de la LISD y normativa autonómica— en la transmisión de la empresa familiar.
Una entidad patrimonial, en el sentido del artículo 5.2 LIS, es decir, una mera tenencia de bienes no afectos, queda excluida de este régimen. Por tanto, si el objetivo es la planificación intergeneracional, la clave está en valorar si el patrimonio inmobiliario puede llegar a estructurarse como actividad económica de arrendamiento y no como simple sociedad patrimonial pasiva.
Actividad económica de arrendamiento: umbral y requisitos
El criterio de actividad económica en el ámbito del arrendamiento se formula de manera coherente en el artículo 27.2 LIRPF y en el artículo 5.1 LIS. Es necesario que exista una ordenación por cuenta propia de medios de producción y de recursos humanos y, de forma expresa, que se cuente con al menos una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa dedicada a la gestión de la actividad.
Sólo cuando esta realidad existe, y no se reduce a una mera declaración estatutaria, cabe sostener que el arrendamiento se configura como auténtica actividad económica, permitiendo que las participaciones de la sociedad puedan encajar en el régimen de empresa familiar.
En consecuencia, la decisión no se reduce a crear una sociedad patrimonial, sino que exige plantear si se está dispuesto a dotar esa sociedad de medios personales y organizativos suficientes y a asumir las implicaciones laborales y de gestión que ello conlleva.
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Transmisión de inmuebles frente a transmisión de participaciones
Desde una perspectiva práctica, la organización del patrimonio inmobiliario a través de una sociedad que cumple los requisitos de actividad económica puede ofrecer ventajas relevantes a la hora de articular la transmisión inter vivos o mortis causa. En el plano fiscal, si se cumplen las condiciones, la transmisión de participaciones puede beneficiarse de las reducciones por empresa familiar en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, con un impacto muy inferior al que supondría la transmisión directa de los inmuebles. En el plano civil, la entrada de los sucesores en la sociedad puede acompañarse de estatutos adecuados y, en su caso, de pactos parasociales que regulen la toma de decisiones, la política de dividendos, los mecanismos de salida y la eventual incorporación de nuevos familiares a la gestión.
En cambio, la transmisión directa de inmuebles suele desembocar en copropiedades entre varios herederos. Ello implica necesidad de acuerdo para la administración ordinaria y extraordinaria, dificultad para que uno o varios coherederos abandonen el proyecto sin vender el inmueble y, en ocasiones, recurso a acciones de división de cosa común cuando el consenso se bloquea. La sociedad no elimina por completo los conflictos, pero ofrece instrumentos más flexibles para ordenar la convivencia entre intereses distintos dentro de un mismo proyecto patrimonial.
Coordinación con el derecho de sucesiones
La configuración de una eventual empresa familiar inmobiliaria no puede hacerse de espaldas al derecho de sucesiones aplicable. Especialmente en territorios de derecho común, la legítima de descendientes y cónyuge impone límites a la libertad de disposición del causante. Es frecuente que el diseño incluya un testamento que identifique expresamente las participaciones en la sociedad y su reparto, previsiones específicas sobre el ejercicio de derechos políticos y económicos mientras coexistan distintas ramas familiares y, en algunos casos, pactos sucesorios o figuras afines allí donde la normativa autonómica lo permita.
La finalidad es que el proyecto de empresa familiar inmobiliaria sea continuo y ordenado, y no una fuente adicional de litigios sucesorios.
A efectos de planificación sucesoria, puede afirmarse que una sociedad patrimonial sin actividad económica no tiene acceso al régimen de empresa familiar en Impuesto sobre el Patrimonio e Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Su utilidad puede ser organizativa, pero no ofrece las ventajas fiscales propias de la empresa familiar. En cambio, una sociedad de arrendamiento con verdadera actividad económica, correctamente documentada y gestionada, sí puede ser un vehículo adecuado para articular la continuidad del patrimonio inmobiliario en clave familiar.
La decisión de avanzar en esa dirección exige valorar no sólo el eventual ahorro fiscal, sino también la cultura familiar, la disposición de los sucesores a implicarse en la gestión y la compatibilidad con las reglas de legítimas y demás límites sucesorios. De nuevo, este artículo proporciona un marco general; las decisiones concretas requieren un estudio detallado del patrimonio, de las relaciones familiares y de la normativa autonómica en materia de sucesiones y tributos cedidos.
Gracias por llegar hasta aquí. Seguimos.
Lorena Escusa Bronchal
Fundadora de Legal Homes. Abogada especializada en derecho inmobiliario con más de una década de experiencia asesorando a particulares, inversores y empresas del sector. Especializada en operaciones complejas de compraventa, arrendamientos, herencias y resolución de conflictos de copropiedad
Licenciada por la Universidad de Zaragoza. Colegiada nº 6.379 del Real e Ilustre Colegio de Abogados de Zaragoza
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