Defectos de construcción en vivienda de obra nueva
04/11/2025 - Lorena Escusa Bronchal
La semana pasada tuve la oportunidad de explicar a futuros compañeros del Máster de Acceso a la Abogacía de UNIZAR y ReICAZ el régimen de responsabilidad civil de los agentes de la construcción y su compatibilidad con la LOE. De aquel debate —muy ligado a problemas reales de compradores— nace esta entrada: una guía en formato pregunta–respuesta para quien ha comprado vivienda de obra nueva y se ha encontrado con humedades, grietas, mal aislamiento, ruidos o fallos de instalaciones. El objetivo es doble: orientarte con rigor jurídico y, al mismo tiempo, hablar claro para que sepas cómo reclamar, a quién y qué pedir para que el problema se solucione de manera definitiva.
¿Qué es, en la práctica, un “defecto de construcción” en obra nueva?
Es toda patología que impide que la vivienda cumpla lo prometido: estanqueidad, aislamiento térmico y acústico, funcionamiento correcto de instalaciones, resistencia y seguridad estructural o, sencillamente, la calidad de acabado pactada en memoria. No hace falta que el daño sea de gran entidad: humedades persistentes en fachadas o baños, fisuras que reaparecen, condensaciones, puentes térmicos, ruidos a través de tabiques, olores por extracción deficiente… Todo ello puede encajar en el concepto de defecto con trascendencia jurídica.
¿A quién puedo reclamar si aparecen defectos?
La Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (LOE) identifica a los agentes de la edificación (promotor, constructor, proyectista, dirección facultativa, etc.) y les atribuye responsabilidad por daños materiales. El art. 17 LOE fija las garantías de 10, 3 y 1 años según la entidad del daño (estructura; habitabilidad; terminación), y lo hace “sin perjuicio de las responsabilidades contractuales”. Esa coletilla es decisiva: si compraste al promotor-vendedor, además de la LOE puedes accionar por incumplimiento contractual de la compraventa. En lenguaje llano: LOE y contrato conviven; no tienes que renunciar a una para usar la otra.
¿Qué plazos tengo y cómo se cuentan?
En LOE, el art. 18 establece que la acción para exigir responsabilidad prescribe a los dos años desde que se manifiestan los daños (ojo: no desde la entrega, sino desde que el defecto aparece y es reconocible). En vía contractual, el art. 1964 del Código Civil fija, con carácter general, un plazo de cinco años para acciones personales. Ambos “relojes” pueden correr en paralelo. La recomendación práctica es requerir fehacientemente cuanto antes y pedir pericial: documentar bien la aparición del daño te ayuda a anclar fechas y a no perder ninguno de los dos plazos. La acción contractual que ostenta el consumidor frente al promotor por el contrato de compraventa de vivienda, nos brinda un plazo más amplio de protección para acudir a la vía judicial. Debe considerarse que la reclamación fehaciente mediante burofax, interrumpe la prescripción de los citados plazos.
¿Qué es mejor pedir: reparación “in natura” o una indemnización?
Si lo que falló fue la ejecución, lo más protector para el comprador es exigir la reparación en especie: que se arregle bien aquello que está mal. La jurisprudencia del Tribunal Supremo viene destacando la preferencia del cumplimiento específico (reparación “in natura”) cuando sea posible y adecuada; de ahí que convenga formularla como pretensión principal y dejar la indemnización por equivalente como subsidiaria. Traducido: un cheque que no alcanza para reparar correctamente no resuelve tu problema; la obra bien hecha, sí.
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¿Me conviene demandar por LOE o por contrato… o por ambas?
Depende del caso, pero la estrategia más segura suele ser preservar ambas vías. Si el daño afecta a habitabilidad o estructura, LOE es un carril sólido y objetivo. Si compraste al promotor y la vivienda no se ajusta a lo pactado, la acción contractual te ofrece un marco de cinco años y una vía natural para pedir cumplimiento (reparación “in natura”). Muchas reclamaciones se ganan sumando: LOE para anclar la responsabilidad técnica y contrato para obligar a reparar conforme a lo convenido. Será necesario estudiar el caso concreto, analizando la solvencia del promotor.
¿Y si el defecto está en elementos comunes y la comunidad no se mueve?
La inacción de la comunidad no debe dejarte sin defensa. La doctrina del Supremo admite la legitimación del propietario cuando la junta no actúa y el problema repercute en su vivienda. En la práctica, puedes reclamar tú frente al promotor (por LOE y/o por contrato) y coordinar después la intervención de la comunidad si resulta necesaria. Esperar indefinidamente a que se convoque una junta eficaz no es obligatorio. Ahora bien, si la comunidad ha comenzado su reclamación se consideraría que no estas legitimado para reclamar de manera individual.
Recomendación práctica a la entrega de la vivienda
El mismo día de la entrega de llaves, antes de que entren personas de mudanza o se ocupe la vivienda, gira una visita técnica para revisar y documentar estado de envolvente, carpinterías, baños, cocina, salas técnicas e instalaciones. ¿Por qué tan pronto? Porque así preservas el nexo causal y reduces el riesgo de que el reclamado alegue que los daños proceden del uso, manipulación o golpes de terceros tras la entrega. Fotografías fechadas, acta o informe de recepción y, si hay anomalías, requerimiento inmediato: esa secuencia te sitúa en la mejor posición probatoria.
Este artículo no sustituye el estudio y la valoración de un caso concreto. En Legal Homes trabajamos a diario con defectos de construcción en obra nueva. Si acabas de recibir tu vivienda, podemos acompañarte desde la visita de entrega: checklist técnico, requerimiento fehaciente, negociación de las reparaciones y si es necesario acudir a la la vía judicial valoración de LOE + acción contractual, frente a quién y en definitiva la estrategia para que se repare bien y solucionar tu problema.
Gracias por llegar hasta aquí. Seguimos.
Lorena Escusa Bronchal
Fundadora de Legal Homes. Abogada especializada en derecho inmobiliario con más de una década de experiencia asesorando a particulares, inversores y empresas del sector. Especializada en operaciones complejas de compraventa, arrendamientos, herencias y resolución de conflictos de copropiedad
Licenciada por la Universidad de Zaragoza. Colegiada nº 6.379 del Real e Ilustre Colegio de Abogados de Zaragoza
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